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D’après l’analyse de l’Observatoire de l’immobilier Caraïbes, le volume des transactions est en baisse au 1er semestre 2014. Surtout, les délais de vente se sont largement étirés, preuve de la distorsion entre les prix affichés et la réalité du marché.

L’Observatoire de l’immobilier Caraïbes que dirige Olivier Paris, mène deux études annuelles pour analyser l’état du marché à Saint-Martin grâce à un partenariat établi avec sept agences immobilières. La huitième étude de l’Observatoire, dont le directeur vient de livrer les conclusions, porte sur les transactions effectivement réalisées entre le 1er janvier et le 30 juin 2014. Et selon Olivier Paris, au 1er semestre, «le volume global des transactions accuse une légère baisse». Cette tendance se situe dans la lignée des analyses effectuées depuis 2010, année marqué par une très forte chute du volume des ventes.
Olivier Paris a également noté que le marché saint-martinois «laisse une part plus importante que précédemment aux villas». Le prix moyen de ces produits s’élève à 256 428 €. Les appartements restent tout de même «majoritaires» et représentent 58% des ventes, à un prix moyen de 88 015 €. Quant à la valeur moyenne des transactions, en hausse au 1er semestre 2014, elle s’élève à 156 177 €, contre 129 065 € au second semestre 2013.
 
Des prix extrèmement négociés
 
Même si «le nombre de transactions ayant fait l’objet d’une négociation du prix est en baisse sensible», il reste toujours très élevé à Saint-Martin : 83% des ventes sont négociées, contre 70% en métropole. La marge de négociation au 1er semestre 2014 s’élève à 15,68%. Elle est bien plus importante pour les villas (22,59%) et moindre pour les appartements (10,97 %). Pour les terrains la marge de négociation est de 3,47% en moyenne.
 
Des délais de vente qui explosent
 
L’indicateur pour le moins préoccupant sur le marché local concerne surtout les délais moyens de vente qui «augmentent encore et atteignent 45,30 semaines». Pour l’expert «ils ont explosé», représentant «un nouveau pic historique dans le cadre des études de l’Observatoire de l’Immobilier». Les données indiquent cependant une forte disparité entre les produits: les villas souffrent davantage de la conjoncture avec une moyenne de 53,75 semaines de délai de vente contre 29 semaines pour les terrains et 45,80 semaines pour les appartements. Olivier Paris indique cependant que «les biens présentés d’emblée au prix du marché trouvent acquéreur dans des délais très brefs», preuve du dynamisme de la demande, paradoxalement. Pour comparaison le délai moyen de vente s’élève sur la même période à 32 semaines en Guadeloupe et à 18 semaines en métropole.
Pour Olivier Paris cette situation s’explique par deux facteurs. D’une part «le marché locatif se porte bien à Saint-Martin», autrement dit lorsque le bien est occupé, le propriétaire qui perçoit un loyer n’est pas dans l’urgence pour vendre. Deuxième raison expliquant ces délais de vente très longs : «les propriétaires veulent ignorer la réalité du marché, surtout ceux qui ont investi avant 2010». Même si «le prix du marché va s’imposer à la fin», les biens qui sont mis en vente le sont généralement bien au-dessus de la réalité. Olivier Paris donne donc un conseil aux propriétaires : «soyez sensibles à la réalité du marché», car «c’est toujours elle qui va s’imposer».
Quant aux acquéreurs, il leur conseille de ne pas hésiter à investir aujourd’hui : «actuellement les meilleurs taux d’emprunt peuvent atteindre 2,5%, ils ne pourront ensuite que remonter».
 
Dynamisme des biens intermédiaires
L’étude du marché immobilier au 1er semestre 2014 démontre que les biens de 150 000 à 300 000 € «se vendent bien» indique Olivier Paris de l’Observatoire de l’Immobilier. Un marché intermédiaire qui trouve beaucoup d’acquéreurs, d’autant que 50% des transactions concernent des résidences principales. Mais «depuis 2010 Saint-Martin a évolué vers un marché de petits produits car plus de la moitié des acquéreurs recherchent des biens à moins de 150 000 €» rappelle tout de même Olivier Paris. 61% des ventes d’appartements sont d’ailleurs inférieures à 100 000 €, car ce sont de bons produits d’investissement à Saint-Martin.
A noter que les ventes à plus de 300 000 €, si elles restent marginales en représentant 11% des transactions, sont en légère hausse par rapport à 2013 (8%).
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