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Le plan local d’urbanisme va permettre d’élever des bâtiments sur des hauteurs jusque là inexistantes sur le territoire. Densifier les zones déjà construites est le choix fait pour préserver les zones naturelles face à la pression démographique.

Les règles du plan local d’urbanisme (PLU), qui vont remplacer celles du POS ainsi que l’impose la loi SRU du 13 décembre 2000, vont déterminer notre paysage de demain. Lundi dernier à la CCISM, le public est donc venu en masse découvrir une version relativement finalisée du PLU, à l’invitation du 1er vice-président de la Collectivité Guillaume Arnell. Les élus, assistés du bureau d’étude C2R mandaté pour la réalisation du projet, ont donc ficelé l’organisation du territoire pour les 15 années à venir, non sans devoir prendre en compte la réglementation nationale et européenne, la Collectivité n’étant pas compétence en matière d’environnement, par exemple. Pour autant le PLU de Saint-Martin doit concrétiser la vision qu’ont nos élus de l’aménagement du territoire. Il s’inscrit dans une logique de développement durable tout en programmant l’urbanisation du territoire pour 13 000 habitants supplémentaires, soit 50 000 d’ici une quinzaine d’années. Pour mémoire, c’est le PADD (projet d’aménagement et de développement durable) qui définit les orientations du PLU.
 
Une urbanisation contenue

Alors que le POS prévoyait une urbanisation à 50% du territoire, le PLU est plus rigoureux : 40% de zones urbaines, 60% de zones naturelles et agricoles. Saint-Martin est en effet un territoire exigu, où la gestion de la pression urbaine est déterminante pour éviter des constructions du littoral au sommet des mornes et un étalement horizontal. Premier objectif du PLU : « garder des coupures d’urbanisation » indiquait lundi le consultant du cabinet C2R. Un exercice imposé par la loi et qui, localement, va s’appliquer entre Cul-de-Sac et Baie Orientale, entre Baie Orientale et Quartier d’Orléans, etc. Marigot et Quartier d’Orléans auront vocation à rester les principaux pôles urbains, Grand-Case et Cul-de-Sac étant considérés comme les pôles secondaires. Autrement dit, on contient l’urbanisation sur ces quatre secteurs : « le PLU va permettre de densifier en prenant de la hauteur » était-il annoncé lundi.

Jusqu’à 19 mètres de haut

Pour équilibrer espaces urbains et naturels, le PLU autorise donc l’élévation du bâti sur certains secteurs prédéfinis. Et jusqu’à 19 mètres pour U6, zone urbaine à vocation touristique (Samanna, Baie Nettlé, Friar’s Bay, Anse Marcel, Baie Orientale, Oyster Pond). Sur cette zone c’est l’emprise au sol qui conditionnera la hauteur : jusqu’à 10 mètres pour une emprise à 40%, et 19 mètres si l’emprise est limitée à 21%. Sur la zone U7, qui comprend les zones d’activité dont celle qui va naître à Quartier d’Orléans, les bâtiments pourront grimper jusqu’à 12 mètres (30% d’emprise au sol). Si dans la zone U1, qui correspondent à Marigot et Grand-Case centres, les bâtiments n’excèderont pas 9 mètres, en revanche dans la zone U2 qui complète ces hyper centres et comprend également le centre de Quartier, l’élévation pourra se faire jusqu’à 17 mètres. Dans U3, qui correspond aux périphéries, les bâtiments pourront grimper jusqu’à 14 mètres de haut. Pour les deux autres zones urbaines, la hauteur sera limitée : 9 mètres pour les lotissements de la zone U4 (Cul-de-Sac, Rambaud, Baie Orientale…) et 7 mètres pour U7, soit les Terres Basses (10% d’emprise au sol). Le PLU prévoit également des zones à urbaniser pour faire face à la pression démographique : c’est la zone AU, qui comprend des secteurs non construits mais connectés aux zones urbaines. Les bâtiments seront là limités à 11 mètres. En dehors de ces zones urbaines définies par le PLU, point de construction, ou si peu: la zone agricole (A), qui couvre 460 hectares du territoire, et les zones naturelles (N), dont des espaces boisés sanctuarisés.

Une architecte de la place résume en quelques mots l’exemple d’une application concrète du PLU : « j’ai le cas d’un client qui sur son terrain, va perdre en emprise au sol : le POS permet 700 m2, le PLU 400m2. En revanche, la hauteur autorisée sur cette parcelle, plus importante dans le PLU, fait qu’il va finalement y gagner en surface habitable ». Selon cette architecte, le PLU « c’est un gros changement pour Saint-Martin ».


La concertation tourne au vinaigre

Il y avait foule lundi soir pour la présentation du PLU. Car outre les socio-professionnels, représentants de Conseil de Quartier, architectes, notaires, et autres géomètres, les propriétaires sont aussi venus s’intéresser de près à l’avenir de leurs terres.

En préambule à la présentation du PLU, Guillaume Arnell avait sans doute reniflé que la séance ne serait pas de tout repos : « j’ai analysé toutes les demandes, nous avons tenu compte des doléances faisant valoir certains droits » précisait-il en préambule, faisant référence aux demandes de déclassement exprimées par des propriétaires pour certaines de leurs unités foncières, depuis la publication du projet de PLU cet été.  
Mais au terme de la présentation, les interventions successives venues du public ont mis en évidence un fort sentiment de spoliation, non sans soulever certains débats identitaires. Invectivant le vice-président, ces propriétaires terriens ont tour à tour pris le micro, acclamés par une assistance galvanisée qui n’a pas fait l’économie des applaudissements. « Pourquoi les gens de Cul-de-Sac sont pénalisés ? » interrogeait cet homme voyant que le secteur n’aurait pas vocation à s’étendre. Réfutant la perspective de voir ses terrains se maintenir dans des zones naturelles protégées, il arguait que « le gouvernement n’a aucun contrat avec nos propriétés foncières ». Pour cet autre propriétaire d’Oyster Pond, sa demande de déclassement « n’a pas été  prise en compte ». « Il paraît que mon terrain est en zone verte » interrogeait, cynique, celui qui a instamment demandé de « rectifier le tir ». Le ton a continué de monter avec un autre intervenant qui justifiait « la raison de la révolution, car les Saint-Martinois sont déjà en train de souffrir ». « Il va falloir que vous me fusilliez, et j’ai 12 enfants » s’écriait-il ensuite face à la carte de Saint-Martin où l’une de ses terres était colorée en vert. Il a également été fermement reproché à Guillaume Arnell d’oublier les Saint-Martinois en ne proposant pas de version anglaise de la présentation, langue pourtant habilement maîtrisée « en période électorale ». Un grand moment de solitude pour le vice-président dont la présentation du PLU s’est transformée en pugilat politique.    

Saisir le commissaire enquêteur

La plupart de ces terres situées en zones naturelles et qui alimentent la frustration de leurs propriétaires étaient déjà non constructibles dans le POS (zones protégées, absence de réseaux etc). Les personnes souhaitant faire des « réclamations » sur le PLU auront cependant la possibilité de saisir le commissaire enquêteur : au terme de l’enquête publique, qui constituera l’ultime étape dans le processus d’élaboration du PLU et sera menée durant le 3ème trimestre, il sera en effet possible de faire des demandes de reclassement ou de déclassement de terrains. Guillaume Arnell assurait lundi que la population serait dûment informée de cette procédure.


Développement agricole : « un manque de cohérence » dénoncé  

La surface réservée aux activités agricoles (zone A) a vivement fait réagir Julien Gumbs, chargé de mission de la filière agricole à la CCISM. Il estime en effet que la surface et la position topographique des parcelles dénotent « un manque de cohérence pour le développement agricole». Ne masquant pas sa déception, il entendait rappeler qu’en 2011, la CCISM avait réalisé une étude concluant que les besoins d’espaces agricoles s’élevaient à quelque 850 hectares. Or dans le PLU ces mêmes espaces représentent 460 hectares. En outre, Julien Gumbs regrettait amèrement que ce zonage agricole ne soit pas réaliste : « à flanc de colline, ces terrains difficiles d’accès ne seront pas exploités », quand certains zonages semblent eux « clientélistes ». Il a été répondu à Julien Gumbs que quand le POS prévoyait 300 hectares pour l’agriculture, le PLU en prévoit 460. Il a en outre été précisé que les zones naturelles (zones N) n’excluaient pas l’élevage.

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