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Sur la zone U5 (Terres Basses), le règlement du projet de PLU autorise une urbanisation moins restrictive que le POS, ce qui fait craindre une perte de standing sur ce secteur « luxe » essentiel pour l’économie locale.
 
 

Parmi les polémiques que soulève le projet de PLU, la densification des Terres Basses, quartier résidentiel qui a fait l’objet d’un zonage spécifique: c’est la zone U5. Ce traitement particulier entend pourtant prendre en compte la faible densité urbaine du secteur où jusqu’à présent, il était impossible de construire sur une parcelle inférieure à 10.000 m2. Or le règlement du projet de PLU fait grincer des dents car il introduit des autorisations susceptibles de modifier l’attractivité des Terres Basses pour la clientèle à fort pouvoir d’achat. Ce serait même une grosse épine pour l’économie de notre territoire à en croire certains protagonistes : « Le secteur des Terres Basses est actuellement la seule partie du territoire qui rapporte plus qu’elle ne coûte » peut-on lire dans une note synthétisée par l’association « We Love Saint-Martin ». Avec une quarantaine de biens en gestion sur ce quartier, locations saisonnières comprises, l’agence St Martin Sotheby’s Realty partage ces convictions : « les Terres Basses constituent un véritable apporteur d’affaires pour Saint-Martin, c’est son poumon économique » conçoit Harrison Drouin Reed. Quant à l’association de syndicat libre (ASL) des Terres Basses, son bureau va transmettre une missive à tous les propriétaires pour les sensibiliser aux changements induits par le projet de PLU, dont le règlement pourrait entraîner « la perte du caractère exclusif haut de gamme».
 
Densification = perte de valeur 
Jusqu’alors, le nombre de logements sur chaque parcelle des Terres Basses était limité à un logement principal et un logement dit « accessoire » (ou maison de gardien), disposition ayant permis d’attirer une clientèle aisée prisant le caractère résidentiel du secteur. « Ces restrictions permettent de maintenir l’homogénéité des Terres Basses » commente M. Drouin Reed de St Martin Sotheby’s Realty. Or le PLU introduit le morcellement des propriétés en autorisant la division des parcelles, l’édification de bâtiments collectifs et des hauteurs autorisées jusqu’à 7 mètres. Pour l’association des propriétaires « il n’y a plus de notion de limite du nombre de logements (…), de construction esthétique », « risque de voir des apparitions de cubes en béton », « possibilité de construire un grand nombre de logements sur un lot ».
« Le secteur sera plus urbanisé et évidemment les biens vont perdre de la valeur » estime lui le courtier de St Martin Sotheby’s Realty. Les craintes sont également partagées sur la gestion des Terres Basses, qui s’en trouverait modifiée compte tenu des disparités introduites par la multiplication et la diversification des logements, sur la sécurisation du secteur et sur les limites des infrastructures (routes, assainissement, électricité).  
 
Fin de « l’ultra luxe » ?
A l’instar de cet investisseur qui attend de voir comment va évoluer le PLU pour se positionner sur un achat de 5 millions de dollars, l’agence St Martin Sotheby’s Realty craint « la fin du tourisme de luxe ». Or « les Terres Basses sont le seul quartier du côté français qui offre non seulement du luxe, mais surtout de l’ultra luxe ». En haute saison, une villa 6 chambres se loue, selon le standing, entre 8.200 et 52.000 $ la semaine. La célèbre villa « Mes amis » par exemple, coûtera à ses occupants 45.000 $ la semaine. Du chiffre d’affaires qui génère de la taxe de séjour et de la TGCA, lesquelles alimentent les caisses de la Collectivité. En outre cette clientèle va au restaurant, fait les boutiques et surtout, génère des emplois : « 41 personnels de maison en emploi direct à temps plein sur les villas que nous avons en gestion, sans compter les jardiniers et artisans qui interviennent en prestation » révèle St Martin Sotheby’s Realty qui, avec ses 201 chambres aux Terres Basses, s’apparente à « un véritable hôtel ». « Le poids dans l’économie locale est tel que modifier le standing aura des répercussions, l’attitude des investisseurs va changer ainsi que celle de la clientèle ». Une analyse partagée par l’association des propriétaires, qui redoute la « baisse de l’activité économique ». Son président, Maxence de Blegiers, se dit donc « surpris » qu’il n’y ait pas déjà eu « une prise de conscience ». « C’est une vision de ce que veulent les élus pour Saint-Martin. La question est : veut-on garder aujourd’hui une partie haut de gamme avec des clients à haut pouvoir d’achat ? ».
Dans le PADD (projet d’aménagement et de développement durable), qui fixe les grandes orientations du PLU, la densification sur les secteurs plus particulièrement dédiés à l’industrie touristique (Terres Basses, Baie Nettlé, Happy Bay, Anse Marcel, Baie Orientale) doit permettre de contribuer à « la relance touristique et donc économique de Saint-Martin ». Aux Terres Basses, c’est peut-être l’inverse qui va se produire.
 
 
L’Etat donne un avis favorable au PLU mais préconise quelques retoquages
 
Le projet arrêté par les élus suscite l’avis favorable des services de l’Etat, qui conseillent cependant de déclasser certaines zones à urbaniser et de mieux prendre en compte le projet d’extension de l’aéroport de Grand-Case.
 
Pas d’os qui bloquerait l’adoption du PLU selon l’Etat. Dans son avis du 29 septembre, la préfète Anne Laubies estime que le projet « traduit une véritable ambition de contenir l’extension urbaine et de réfréner la consommation fulgurante des espaces agricoles naturels que le territoire a connu au cours des dernières décennies ». Le projet de PLU « s’oriente vers une densification et une meilleure organisation des zones déjà urbanisées », « affiche la volonté de préserver le paysage et les entités patrimoniales remarquables » et « respecte les principes fondamentaux du code de l’urbanisme ». Les services de l’Etat ont également jugé que la procédure d’élaboration du PLU « a été suivie conformément au chapitre IV du Code de l’urbanisme de Saint-Martin ». 
Les bons points sont délivrés sur le respect des schémas directeurs de rang supérieur dont dépend la Collectivité, parmi lesquels les recommandations du SDAGE (schéma directeur d’aménagement et de gestion des eaux de Guadeloupe), avec lesquelles le PLU est « en adéquation ». L’Etat relève également que le projet « a bien pris en compte la loi ENE » (Engagement national pour l’environnement) puisque « les continuités écologiques sont identifiées ». Sur la projection démographique à l’horizon 2025 et qui soulève moult controverses, les services de l’Etat estiment que « le choix effectué par la Collectivité peut être considéré comme raisonnable au regard des phénomènes migratoires qui ont pu être observés sur le territoire ». Les règles de lutte contre l’étalement urbain combinées au potentiel de densification des pôles existants sont « en cohérence » avec les hypothèses démographiques retenues.
Sur la protection du patrimoine naturel et paysager, les terrains protégés ont été « bien pris en compte ». Concernant la gestion de l’eau et de l’assainissement l’Etat estime également que le PLU « a pris en considération les besoins journaliers prévisionnels à l’horizon 2025 de l’ordre de 7140 m3/jour ». Quant à l’assainissement les zones urbaines et à urbaniser « semblent cohérentes avec le raccordement au réseau collectif ».
 
Espaces verts: des incohérences ?
 
Les services de l’Etat indiquent néanmoins quelques restrictions concernant l’objectif de préservation des espaces naturels, des ajustements de zonages étant préconisés afin de ne pas compromettre « l’intégrité d’une entité paysagère remarquable ». Certaines parcelles ouvertes à l’urbanisation auraient en effet tout intérêt à être déclassées en zone naturelle. C’est le cas sur les secteurs de Bell Hill et Morne Smith à Happy Bay, ainsi qu’autour de l’étang de Chevrise où des « pastilles ovoïdes » dédiées à l’espace urbain « n’apparaissent pas cohérentes ». Les services de l’Etat préconisent également d’étendre les zones agricoles sur cinq secteurs afin de prendre en compte « l’objectif du PADD de maintenir une agriculture diversifiée sur le territoire » : certaines « pastilles » ouvertes à l’urbanisation seraient plus cohérentes classées en zone agricole sur les secteurs de Mont Vernon, Norman-Cul-de-Sac, Bellevue, Belle Plaine, Rambaud – Pic Paradis.
 
Aéroport: mieux prendre en compte l’extension
« Le projet de PLU comporte peu de références à l’aérodrome de Saint-Martin Grand-Case et aux contraintes d’urbanisme qui devraient en découler » indique l’avis de l’Etat, favorable à une « anticipation au projet d’extension de l’aérodrome en inscrivant un emplacement réservé et en mettant en zone N2a l’ensemble des parcelles situées en continuité de l’axe de la piste en deçà du rond-point d’Hope Estate ». Ce qui aurait vocation à limiter « la possibilité de poursuivre l’urbanisation d’une zone sur laquelle de nombreuses parcelles sont déjà construites et qui seront impactées par le futur plan de servitude aéronautique ».
 
Risque d’urbanisation anarchique
Parmi les réserves émises par l’Etat, figure également le règlement relatif à l’aspect extérieur des constructions. Le PLU n’évoque en effet aucune prescription quant à la forme des constructions, la pente des toitures, les couleurs ou la nature des matériaux envisagés, la nature des clôtures, leur alignement. L’avis de l’Etat est sans appel : « l’absence de règles pourrait engendrer sur le territoire tout type de constructions et faciliter le développement d’une urbanisation anarchique sans lien avec la typicité de l’architecture locale ».
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