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Nous nous étions déjà fait écho de ce que l’économie “informelle” présente des caractéristiques qui lui permette de réagir plus vite dans le contexte post-irma que celle qui répond plus aux obligations des codes, en ce qu’elle jouit par définition d’une souplesse inégalée…

L’offre d’hébergement touristique, parmi les premières plumes du Phœnix ?

De nouveaux secteurs d’activité émergent plus vite que le législateur ne parvient à les encadrer ! Le secteur de la location saisonnière, surtout lorsqu’il relève de la mise en location directe d’un bien par un particulier sur les sites dédiés, est un secteur éminemment porteur puisqu’il permet une rentabilité forte dès lors que le bien est à la hauteur de ses ambitions. Pour autant il pose plusieurs soucis évidents. Le premier est la concurrence que ne manque pas de développer ce nouveau produit au détriment de produits plus traditionnels que sont les autres modes d’hébergements plus traditionnels (hôtel, chambre d’hôtes etc…).

Le second est qu’il est passablement difficile à tracer et donc difficilement fiscalisable. Si bon nombre de particuliers font la démarche de faire connaître leur activité auprès des services concernés, d’autres échappent évidemment à l’assiette. Sur un territoire où les chambres d’hôtel de gros complexes sont devenus des appartements, il n’est pas impensable qu’un propriétaire de plusieurs d’entre eux n’en fasse figurer qu’un seul sur ces sites dédiés à la location saisonnière. Il suffit alors lorsqu’un client potentiel s’identifie de lui indiquer que le bien en question n’est pas disponible mais que d’autres le sont… le tour est joué, un seul bien traçable qui sert de porte d’entrée à un véritable parc locatif.

En élargissant un peu le cercle de cette logique, il semble qu’il en soit de même pour cette part d’économie moins traditionnelle et moins lourde en logistique que les gros complexes hôteliers, et qui pourtant a le vent en poupe, au point que l’on est aujourd’hui en droit de se demander si le schéma de développement touristique de l’île ne reposera pas pour une bonne part sur ses promesses de succès local : la location saisonnière !

Les petits propriétaires fonciers ne sont pas forcément soumis eux aux délais imposés par leurs assureurs ou en tous cas pas dans la même mesure que les grosses machines. Généralement, ce qui les fait le plus râler pour l’heure, c’est la part de gestion dévolues aux syndics de copropriété.

Ainsi, et sous réserve de pouvoir compter sur sa propre trésorerie pour remettre en état le bien qui aurait été sinistré en attendant le verdict des assurances, réhabiliter son appartement reste généralement accessible et surtout trouve une motivation forte dans ce que celui-ci viendra rejoindre rapidement le lot des locations saisonnières qu’affichent les leaders du secteur sur la toile, leader vis à vis desquels les grandes nations peinent à légiférer suffisamment rapidement pour que les revenus générés viennent abonder par l’entremise des impôts et taxes au trésor qui lui assure le bon fonctionnement de la République.

Remettre en état rapidement pour ne pas perdre trop de revenus

La prise de risque est minime puisque la rentabilité de ces studios, T1, T2 voire plus disponibles à la location à la semaine est garantie, notamment par la rareté du produit à Saint-Martin depuis Irma.

Rare ? Pas tant que cela, quelques minutes passées sur le site du leader en la matière permettent très vite de faire le tour d’une offre assez fournie : large panel de tarifs, nombreuses situations géographiques, prestations diverses… Naturellement, il ne semble pas que les illustrations venant vanter la destination aient été toutes mises à jour, néanmoins l’offre est bel et bien là !

Alors ? La Location saisonnière comme pilier du redémarrage de l’économie touristique ?

Cela apparaît de plus en plus comme une évidence, car même si la destination a pris du plomb dans l’aile à grand coup d’images catastrophiques ou sensationnelles sur les chaînes nationales, elle reste une destination pour tous ceux qui l’ont connue avant Irma, qui s’y sont attachés au point de la récurrence et pour d’autres aussi qui ont un goût pour le tourisme post-catastrophe. L’offre du moment trouvera donc certainement preneur.

En cela, l’activité viendra injecter de fait un peu de moyens dans notre économie locale, ce qui est forcément une bonne nouvelle mais le développement hors de tout cadre légal des plateformes dédiées complique la fiscalisation des revenus générés par ces locations lorsqu’elles sont mises à disposition du public par des particuliers.

À partir de 2019, à l’échelle nationale, l’administration imposera aux plateformes collaboratives et pas seulement dans le secteur de l’immobilier, qu’elles soient françaises ou étrangères, de transmettre automatiquement aux services fiscaux les revenus de leurs utilisateurs en vue évidemment d’une fiscalisation de ces derniers. C’est dans cette perspective que dès le 1er janvier 2017, le projet de loi de finance de la Sécurité sociale a souhaité soumettre aux cotisations sociales les particuliers qui tirent plus de 7 720 euros de la location de leur voiture ou bateau et plus de 23 000 euros de leurs biens immobiliers…

Autonome fiscalement et touristiquement, la position de la Collectivité sur le sujet est moins évidente… tout comme il n’est pas évident que l’Etat n’oublie pas de reverser à Saint-Martin ce qu’il sera parvenu à percevoir de la part des loueurs indélicats identifiés grâce aux fichiers transmis par les plateformes et dont certains sont fiscalisés ici…

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AIRBNB UTILISÉ PAR DES CRIMINELS POUR BLANCHIR LEUR ARGENT SALE

Au delà des récurrentes polémiques autour de la concurrence déloyale et l’impact sur les marchés immobiliers, la plateforme américaine se retrouve au coeur d’une affaire bien embarrassante.

Selon une enquête du Daily Beast, la plateforme de réservation serait utilisé par certaines mafias russes à des fins de blanchiment d’argent selon un procédé simple. Des réservations fictives sont effectuées avec des cartes volées auprès de propriétaires recrutés sur des forums, puis donnent lieu à un remboursement, commission déduite.

Si ce n’est évidemment pas la responsabilité d’AirBnB qui est ici mise en cause, cette affaire illustre bien la facilité d’abuser le système et porte un nouveau à l’image de la plateforme.


Les revenus des locations saisonnières

Les loyers et charges perçus dans le cadre d’une location saisonnière sont imposés comme en matière de location meublée, c’est-à-dire dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il existe deux régimes d’imposition dont les seuils diffèrent selon la nature de la location :
le régime forfaitaire et le régime réel.

Le régime forfaitaire

Le régime forfaitaire (appelé également “micro-entreprise” ou “micro-bic”) consiste en l’application d’un abattement sur vos recettes annuelles, c’est-à-dire toutes les sommes perçues au titre de la location (loyers plus charges). Cet abattement est réputé inclure l’ensemble des frais et charges relatifs au logement ; aucune déduction supplémentaire n’est donc autorisée. Le montant de l’impôt dépend ensuite bien sûr de vos autres revenus et de la tranche d’imposition dans laquelle vous vous situez.

Le fonctionnement du micro-Bic est particulièrement simple, et ne nécessite ni compétence comptable ni aide pour remplir la déclaration des revenus : c’est un régime idéal pour les particuliers !

Si vous louez une location saisonnière “classique” (c’est-à-dire qui n’est ni un gîte rural classé, ni un meublé de tourisme classé, ni une chambre d’hôtes), vous bénéficiez automatiquement et sans formalité :

– du régime forfaitaire si vos recettes ne dépassent pas 32.900 € par an (en 2016) : c’est fréquemment le cas ;

– sur ces recettes, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 %, ce qui signifie que seuls 50 % de vos loyers et charges sont réintégrés à l’ensemble de vos revenus de l’année puis imposés.

Si vous louez un gîte rural classé “meublé de tourisme”, une location classée “meublé de tourisme” ou une chambre d’hôtes, vous bénéficiez d’un régime fiscal plus avantageux :

– vous relevez de plein droit du régime forfaitaire si vos recettes ne dépassent pas 82.200 € par an (en 2016) :
vous êtes donc presque toujours concerné ;

– sur ces recettes, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 71 %, ce qui signifie que seuls 29 % de vos loyers et charges sont réintégrés à l’ensemble de vos revenus de l’année puis imposés.

Le régime réel

Le régime réel consiste à déduire de vos recettes annuelles, c’est-à-dire de toutes les sommes perçues au titre de la location (les loyers mais aussi les charges), l’ensemble des frais et charges supportés pour leur montant réel. Vous pouvez notamment déduire :

– les charges de propriété et de gestion (amortissement, frais financiers, c’est-à-dire les intérêts d’emprunt, grosses réparations), au prorata de la durée de location ;

– les charges se rattachant à la location (frais d’annonces par exemple) en totalité.

Pour opter pour le régime réel, il vous suffit d’envoyer, sur papier libre, à votre service des impôts, une lettre dans laquelle vous précisez simplement votre souhait d’être placé sous le régime réel d’imposition. L’option doit être exercée avant le 1er février de la première année au titre de laquelle vous désirez vous placer sous le régime réel. L’option est alors obligatoirement prise pour deux années et est ensuite reconduite tacitement par périodes de deux ans, sauf dénonciation.

Si vous louez une location saisonnière “classique” (c’est-à-dire qui n’est ni un gîte rural classé, ni un meublé de tourisme classé, ni une chambre d’hôtes), vous relevez du régime réel :

– soit automatiquement et sans formalité si vos recettes annuelles (loyers plus charges versés par le locataire) dépassent 32.900 € (en 2016) ;

– soit sur option si vos recettes annuelles ne dépassent pas 32.900 € (en 2016). Dans cette hypothèse, l’option pour le régime réel n’est intéressante que si vos frais et charges déductibles sont supérieurs à 50 % de vos recettes.

Si vous louez un gîte rural classé “meublé de tourisme”, une location classée “meublé de tourisme” ou une chambre d’hôtes, vous relevez du régime réel :

– soit automatiquement et sans formalité si vos recettes annuelles dépassent 82.200 € (en 2016) ;

– soit sur option si vos recettes annuelles ne dépassent pas 82.200 € (en 2016). Dans cette hypothèse, l’option pour le régime réel n’est intéressante que si vos frais et charges déductibles sont supérieurs à 71 % de vos recettes.

source : pap.fr

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